
集体土地使用年限
国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后,才可以转让、出租、抵押。
农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定,农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请,县级以上人民政府依法批准取得。
在中国,土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序都可以取得土地使用权,成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。
①土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。
②土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人,将土地使用权再转移的行为,如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场,土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让,目前情况比较复杂,在法律中并无系统的规定,各地的做法也不一致。从原则上讲,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此,集体土地使用权的转让,目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的,通过土地使用权出让取得使用权的,按照土地的用途不同,使用权的年限也不同。
③土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
④土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人,后者获得土地使用权并支付价款的行为。
⑤土地使用权交换是相邻的集体所有制单位,为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件,进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后,土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生,在平等互利的原则上协商解决,因而可由交换单位提出申请,在土地管理部门指导下,经协商提出方案,经县级以上地方人民政府批准后,进行划界,申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物,以土地使用权设定抵押权时,其地上的建筑或其他工作物也随之抵押;当地上的建筑或其他工作物抵押时,其适用范围内的土地使用权也随之抵押。
⑥土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更,主要有以下几种类型:a.国有土地划拨、集体土地内部划拨;b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权;c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起;d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;f.因处分抵押财产取得土地使用权;g.更改土地使用者名称、地址等。
⑦土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人,相对人予以接受的行为。
⑧土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外,其地上附着物的所有权也随之得到继承。
⑨土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权,但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。
⑩土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止,一般有四种情况:
a.使用年限届满,未经批准续期,土地使用权即告停止;
b.情况特殊,根据社会公共利益的需要,国家在给予合理补偿的前提下,依法提前收回土地使用权;
c.土地灭失;
d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的,出让方依照法律和合同规定,终止其土地使用权。
划拨土地的使用年限
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。
第九条 土地使用权的出让,由市、县人民政府负责,有计划、有步骤地进行。
第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定的批准权限报经批准后,由土地管理部门实施。
第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
土地使用权到期怎么办
1989年,青岛开发区开始建设第一批商业化住宅小区,由于当时国家对国有土地使用权最高年限没有明确的法律规定,当地便在土地使用权出让上大胆尝试,设定了20年.也就是在2009年的土地使用期限。今年 3月下旬以来,青岛开发区阿里山小区的部分业主知道自己住宅的土地使用权即将到期,在向国土部门咨询如何续期、如何收费等问题没有得到确切回答之后,他们向当地媒体反映了此事,随后在全国引起了广泛关注。又引起了人们对于土地出让制度是利国还是误国的思考 1989年,青岛开发区开始建设第一批商业化住宅小区,由于当时国家对国有土地使用权最高年限没有明确的法律规定,当地便在土地使用权出让上大胆尝试,设定了20年.也就是在2009年的土地使用期限。今年 3月下旬以来,青岛开发区阿里山小区的部分业主知道自己住宅的土地使用权即将到期,在向国土部门咨询如何续期、如何收费等问题没有得到确切回答之后,他们向当地媒体反映了此事,随后在全国引起了广泛关注。又引起了人们对于土地出让制度是利国还是误国的思考。
土地的有偿使用始于上世纪的八十年代。倡议者是己故的香港发明炒“楼花”成为巨富的名人霍英东,决策者是小平同志。南方周末曾在2006年发文介绍了这一过程(朋友们上网点击“霍英东”、“土地有偿使用”两个关键词即可获得更多资料)。
1982年12月,五届人大五次会议通过了新宪法,即现行宪法,也称82年宪法。其中第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”。
之后, 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990年5月19日国务院令第55号发布,自发布之日起施行)初创了我国的土地出让制度。该条例第十二条规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。 ”
对土地使用权到期后的处理,该条例第四十条规定:“ 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记”。
第四十一条规定:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记”。
该条例出台后立即引起了社会的关注与争论。其中“地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定让房屋所有人害怕。对此,国家在此问题上不断在作调整。1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第二十一条规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。取消了“地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得的说法,对土地使用权采取的是有偿续期的做法,一定程度上缓和了人们的担忧。
2005年7月公开征求意见的《物权法(草案)》第一百五十四条规定 :“建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权消灭”。
第一百五十五条规定:“建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,除因公共利益需要收回该土地的外,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定”。
该草案公开后立即引起了激烈的争论。最后的定稿是:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。即是自动,便应理解为没有包括收费在内的附加条件。物权法的这一规定,回答了广大群众关于“70年大限到期后,我们的住房怎么办”的疑问。
然而,树欲静而风不止。虽然 物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”,但总有人千方百计要限制民众的土地权利。《土地管理法》“征求意见稿”中“按照国家有关规定自动续期”替换“无偿自动续期”条款就彰显这一问题。
这些立法者在考虑和出台上述制度时都忘记了一个基本事实,就是我们国家在建国时,土地是国家和个人所有并存。至1982年修改宪法确定土地国有,将土地收归国家所有却没有给原土地所有者分文补偿,而且从此使用人要有偿方能取得使用权。这是特殊时期发生的特殊事件,是违背基本法理的,无疑是对民众欠下了一个巨大债务,需要拨乱反正!
土地出让制度是利国还是误国?我不否认土地出让为政府谋取了一个生财之道,为维持政权运转和城乡建设筹集了巨额资金。但是,土地财政和腐败的负面效应降低了我们国家的竞争力,影响了我国的民主和法治进程。许多影响社会和谐的矛盾都在此找到根源。
尤其是一些官员对法律的选择性适用,进一步削减了民众的土地权利。例如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定:“ 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿” 。照此规定,除了社会公共利益的需要外,国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回,实际情况是形同虚设。十多年来的暴力拆迁、违法拆迁、商业拆迁无不是在践踏法律。
至于青岛开发区阿里山小区的业主的土地使用权到期,我认为无须担忧。拨乱反正需要时间,但潮流是不可抗拒的。一个国家的民众如果不能安居乐业,那就是相应的制度出了问题,应当改进之!
国有土地使用年限
国有土地使用权具有重大意义。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地,而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现,一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。
由于中国法律禁止土地买卖,国家土地所有权一般不能流转,因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言,划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利,都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权,可以依法转让,因此,国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村,农民使用国有土地和使用本集体所有的土地,除了在法律概念上不同外,其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权,成为一种完整意义上的财产权,可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押,与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”,这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制,是实现土地所有权的一种措施。
按照土地用途不同使用期限也不相同。
最高年限按下列用途确定:
居住用地七十年;
工业用地五十年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
商业、旅游、娱乐用地四十年;
综合或者其他用地五十年。
土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限,剩下的年限就是可以使用的年限,到期后可以申请续期。
取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。